Der Umzug ist geschafft, die neuen Möbel stehen — jetzt fehlt nur noch eins: die Endreinigung der alten Wohnung, damit die Kaution vollständig zurückkommt. Und genau hier scheitern viele Mieter. Denn was Vermieter fordern dürfen, was "besenrein" wirklich bedeutet und wo die häufigsten Streitpunkte liegen, ist überraschend unklar.
In diesem Ratgeber erfährst du, welche Reinigungsarbeiten wirklich Pflicht sind, wo dein Vermieter zu viel verlangt und wann sich der Profi mehr lohnt als das Wochenende mit Wischmopp.
Was heißt "besenrein" — und was nicht?
Der Klassiker im Mietvertrag: "Die Wohnung ist besenrein zu übergeben." Klingt eindeutig, ist es aber nicht. Nach ständiger BGH-Rechtsprechung (u. a. VIII ZR 152/11) bedeutet besenrein:
- Grobe Verschmutzungen entfernen — Staub, Krümel, sichtbare Flecken auf Böden
- Alle Möbel und Gegenstände entfernt — keine Kartons, keine Reste
- Müll entsorgt — auch Sperrmüll und Sondermüll
- Böden gefegt oder gesaugt — nicht zwangsläufig gewischt
Was NICHT zu besenrein gehört:
- Fenster putzen
- Türen und Türrahmen abwischen
- Innere Kücheneinrichtung reinigen (Backofen, Kühlschrank)
- Fugen im Bad putzen
- Rollläden oder Heizkörper detailliert reinigen
Was du wirklich reinigen musst
Auch wenn "besenrein" wenig verlangt: Wer die Kaution schnell und vollständig zurückhaben möchte, sollte über das Minimum hinausgehen. Faire Praxis für die Wohnungsübergabe:
Küche
- Fettspritzer an Wand hinter Herd und Spüle entfernen
- Herdplatten und Ceranfeld gründlich reinigen
- Backofen komplett fettfrei — hier haben die meisten Vermieter ein Auge drauf
- Kühlschrank abgetaut, ausgewischt, Tür einen Spalt offen
- Küchenschränke innen ausgewischt, außen fettfrei
- Dunstabzugshaube inklusive Filter
- Bodenwischen (nicht nur fegen!)
Bad und WC
- Fugen kalkfrei — bei starkem Belag mit Fugenreiniger
- Toilette innen und außen inkl. Sockelrand
- Dusche/Badewanne: Kalk und Silikon-Ränder
- Armaturen glänzend polieren
- Spiegel streifenfrei
- Lüftungsgitter entstauben
Wohn- und Schlafzimmer
- Fußleisten entstauben
- Fenster innen (außen ist Vermieter-Sache, wenn nicht anders vereinbart)
- Heizkörper zwischen den Rippen
- Türrahmen, Türklinken, Lichtschalter
- Böden feucht wischen
- Löcher in Wänden zuspachteln (nur wenn im Vertrag festgehalten)
Flur und Nebenräume
- Klingelschild entfernen (oder neues mit deinem Namen entfernen, wenn du das neue schon montiert hast)
- Briefkasten leer und sauber
- Keller, Dachboden, Abstellraum leergeräumt und gefegt
- Balkon: Blumenerde, Zigarettenkippen etc. entfernt
Was kostet eine professionelle Endreinigung 2026?
Der wichtigste Kostentreiber ist die Wohnungsgröße, gefolgt von Zustand und Ausstattung (viele Fenster, Einbauküche etc.).
| Wohnungsgröße | Standard-Endreinigung | Mit Fenstern + Backofen |
|---|---|---|
| 1-Zimmer-Wohnung (bis 40 m²) | 140-220 € | 190-290 € |
| 2-Zimmer (50-65 m²) | 190-290 € | 250-380 € |
| 3-Zimmer (70-90 m²) | 260-390 € | 340-490 € |
| 4-Zimmer (100-130 m²) | 350-520 € | 440-650 € |
| Haus (150+ m²) | ab 500 € | ab 650 € |
Diese Preise gelten für professionelle Endreinigung durch verifizierte Anbieter. Kellerräume, Dachböden und Garage werden meist separat berechnet (ab 40 €).
Selbst reinigen oder Profi buchen? Realistischer Vergleich
Selbst reinigen (60-m²-Wohnung):
- Zeitaufwand: 8-14 Stunden für gründliche Endreinigung
- Materialkosten: 30-50 € (Reiniger, Lappen, Mikrofaser)
- Risiko: Wenn Vermieter Nachreinigung fordert, zahlst du zusätzlich die Firma
- Empfehlung: nur, wenn du Zeit hast und Wert auf Kostenersparnis legst
Profi buchen (60-m²-Wohnung):
- Zeitaufwand für dich: 30 Min. Buchung + Übergabe
- Kosten: 220-320 € inkl. Backofen und Fenster
- Sicherheit: Nachbesserung meist inklusive, wenn Vermieter meckert
- Empfehlung: bei Zeitdruck, physischer Belastung oder wenn Kaution auf dem Spiel steht
Übergabeprotokoll — dein wichtigstes Dokument
Auch die beste Reinigung nützt nichts, wenn beim Übergabetermin nichts schriftlich festgehalten wird. So gehst du vor:
- Bestehe auf ein schriftliches Übergabeprotokoll. Vorlagen gibt es kostenlos beim Mieterverein.
- Fotografiere jeden Raum am Übergabetag — hochauflösend, mit Datumsstempel.
- Beide (du und Vermieter) unterschreiben das Protokoll vor Ort.
- Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) im Protokoll dokumentieren.
- Schlüsselübergabe explizit notieren (Anzahl aller übergebenen Schlüssel).
- Kopie mitnehmen und aufbewahren (Kaution kann bis zu 6 Monate einbehalten werden).
Wenn der Vermieter trotzdem Nachreinigung fordert
Kommt vor. So reagierst du richtig:
- Schriftliche Mängelliste einfordern — mündliche Beanstandungen zählen nicht.
- Frist für Nachbesserung setzen lassen — du hast das Recht auf Nachreinigung, bevor der Vermieter eine Firma beauftragt.
- Angemessene Kosten prüfen — der Vermieter darf nicht die teuerste Firma beauftragen und dir voll berechnen. Marktpreise gelten.
- Mieterverein einschalten bei Zweifeln — Mitgliedsbeitrag ca. 60-90 €/Jahr, viel weniger als ein Rechtsstreit.
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Bin ich verpflichtet, die Endreinigung durch einen Profi durchführen zu lassen?
Nein. Der BGH hat entschieden (VIII ZR 47/16), dass Vertragsklauseln, die eine "professionelle Endreinigung durch eine Fachfirma" fordern, unwirksam sind. Du darfst selbst reinigen — solange das Ergebnis stimmt.
Was, wenn ich die Wohnung "besser als besenrein" übergebe — bekomme ich einen Bonus?
Leider nein. Aber du hast dann keine Angriffsfläche für Beanstandungen und die Kaution kommt schneller zurück. Bei 4-6 Wochen Wartezeit auf die Kaution ist das mehr wert als 200 € für den Profi.
Muss ich Fenster außen putzen?
Standardmäßig nein — die Reinigung der Außenseite fällt unter Instandhaltung durch den Vermieter. Ausnahme: Erdgeschoss oder Fenster, die du problemlos ohne Leiter erreichen kannst. Im Zweifel: nur innen putzen, bei Erdgeschoss außen mit dokumentieren.
Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Die Rechtsprechung erlaubt eine "angemessene Prüffrist" — üblich sind 3 bis 6 Monate. Bei bekannten Nebenkosten-Nachforderungen kann ein kleiner Teil länger einbehalten werden. Über 6 Monate ohne konkreten Grund ist rechtswidrig.
Muss ich den Teppichboden professionell reinigen lassen?
Nur bei überdurchschnittlicher Nutzung oder wenn dies explizit im Übergabeprotokoll beim Einzug so vereinbart war. Standardnutzung (Alltagsgebrauch) fällt unter normale Abnutzung und ist Vermietersache. Bei starken Flecken oder Rauchergeruch dagegen: Reinigung sinnvoll (100-200 € für 60 m²).
Was passiert mit der Kaution bei kleinen Mängeln?
Für kleine Mängel darf der Vermieter proportional einbehalten — z. B. 50 € für ein nicht gereinigtes Fenster. Nicht erlaubt: ganze Kaution einbehalten wegen "Kleinigkeiten". Bei Streit: schriftliche Aufforderung zur Auszahlung setzen, danach Mahnverfahren oder Klage.